事实上，我们说过，房地产在过去30年时间里面始终处于一个上涨阶段。唯一的区别就是涨得多或者涨得少，也就导致大家形成了一个观念，就是房价处于永远涨。

但是事实上影响房价的走势有很多，无论是政策还是人口还是经济，它是一个综合反映的一个结果。所以说我们都知道长期来看人口肯定是其中的核心因素。

(资料图片仅供参考)

也就是说没有人的需求的话，房子的无论是金融属性还是居住属性，一切都是虚的。过去的几十年里， 我们也就是得力于人口红利。

一方面是人口的新出生，人口高峰时期，每年新出生的人口超过了2000万，而且还有大量的人口从农村走到城市，这是推动房价逐渐上涨的核心因素。

在未来这个时候，我们要意识到一个问题。人口的结构彻底的发生了改变。我们目前反思国内。 60岁以上的老龄人口已经超过了2.7个亿，90后1.75个亿，00后1.45个亿。

去年的时候，也就是2022年，我们的人口首次出现了负增加。也就是说新出生的人口已经低于去世的人口。这时候每年还会有2000万的人口，超过60岁。

年轻人口越来越多，年纪大的人越来越。年纪大的人，结果更多，这就导致一个问题，就是需求越来越少，那么房价靠什么来支撑？

我们都知道，不管是农村还是城市，大家都能注意到，能买房子的绝大多数都已经买了。甚至有些人名下不止一套房子，甚至多套房子。

不管是父母出的首付，还是自己奋斗出的首付。孩子来还月供都是一样的逻辑，甚至于等到下一代人去世之后，可能这一代人手里面会有多套房子。

有些人现在还在农村，基本上是混成了光棍，或者是一直单身的一个状态。让这些人现在进城市买房，至少短时间内是不现实的。这就导致一个问题，短时间内房价不等人。

你买不买房价都不会大跌，但是未来需求量是逐渐的减少的。 随着房子越来越旧，越来越破，房子越来越多，那么需求是越来越少的。

无论是租房的人口，还是买房的人口，都是这个逻辑。所以在未来的很长一段时间里面，就像很多人说的一样，城市缺不缺房子呢？

其实是不缺，缺的什么？ 缺的是好房子，能够满足居住需求和改善的房子， 这就意味着个问题，未来房子肯定会两极分化。

也就是说，如果你买的是优质的房源的话，可能还存在一定的上涨和出租的优势。

否则的话，对于80%以上的房子，它只能够够本和处于一个缓慢下跌的一个状态。就像经济学家马光远说的那样，我们未来所有的城市的房子基本上都要遵循28的原则。

也就是说有20%的房子有投资的价值，其中一半就是说10%的房产才处于缓慢始终上涨的这个阶段。80%的这个房子是跟普通人产生联系的，至少这20%的房产跟绝大多数人的人其实没有关系。

他的所谓的金融属性只在这20%的房产上有反应。如果熟悉房地产市场的人，可以了解一下每一个城市走高频高贷的这些小区。

也就是说能走高频高贷的这些小区，就是所谓的优质房产，在每个城市里面都属于稀缺资源。

那么刚需要不要买房？ 个人认为来说，如果你是需要买房的，目前比如孩子上学，比如在城市打拼，不想租房等等各方面的综合因素。

如果手里面租金足够的话，是可以买，这件事不能耽误，只要有需求就没有问题。但是如果说你是只需要投资的话，那么你一定要考虑一下。

第一，你买的这个房到底怎么样。第二，这个房子未来需求能否满足， 比如上学，比如地铁等等，它的优势到底明不明显。因为目前来说，市场上好的房子有两方面。

第一方面没有差的短板。 也就是说学校教育，包括地铁，包括商业等等各方面都很能打，至少没有短板，这种房子很受欢迎。

另外一种房子就是它虽然有短板，但是它的优势特别的强。 比如虽然它是老破小，虽然它交通不方便，虽然它停车位不够，但是它的学校是这个城市最牛的学校，也就是学区房。那它也有一定的竞争优势。

除此以外，如果你没有买房子的绝对的这个知识点，或者说专业知识特别过关，或者你有特殊的一个渠道的话，那么通过买房致富的话，一定要谨慎，谨慎再谨慎。

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